Сайт для всех, кто любит родную землю. При полном или частичном использовании материалов ссылка на «Деревеньку» обязательна.

Личное мнение

Здесь размещены мои авторские статьи о беспределе в отечественном сельском хозяйстве, разворовывании земли сельскохозяйственного назначения, чиновничьих взятках, ущемлении прав сельчан, превращении усадебных комплексов в потешные заведения и многом другом. Выводы делайте сами.

 

 

2030 – все ли правильно сделал?

 

ИГОРЬ НЕЧАЕВ - главный редактор "Деревеньки"

 

Предвыборных программных статей кандидат на пост президента России Владимир Путин написал уже около десятка. В одной из них он коснулся одной из самых актуальных, на мой взгляд, тем – жилищной проблемы. В этой статье Путин предлагает реальные механизмы решения жилищного вопроса в России. Время для этой статьи уже давно пришло. Проценты по ипотеке сегодня – одни из самых высоких в мире, большинство граждан, влезших в банковский хомут, еле-еле сводят концы с концами. Новое жилье строится руками гастарбайтеров, проекты точечных застроек зачастую принимаются в спешке. В строительной отрасли – самые большие откаты. Какова будет жилищная сфера в 2030 году?

 

Что имели:
В Советском Союзе, при всех недостатках социалистической конструкции, жилищной сфере уделялось огромное внимание. До 1928 года советские люди сами строили себе жилье. С 1939 года и вплоть до смерти Сталина строительство за счет средств населения превышало государственное строительство. Взрывной рост произошел при Хрущеве, который создал отрасль массового промышленного строительства – всем известные панельные «хрущевки». Некоторые историки считают, что идею панельных пятиэтажек Хрущев позаимствовал во Франции. Дешевые, тесные  и  совсем некрасивые «хрущевки» впервые дали  шанс простым людям получить собственное жилье. При Брежневе победили идеи модерниста Ле Карбюзье. Города начали строиться по единой схеме – крупный центр с исторической застройкой (если город старый) и унылые однотипные спальные районы, застроенные совершенно одинаковыми низкокачественными бетонными бараками по 9-24 этажей. Рекордные объемы жилищного строительства пришлись на период с 1986 по 1988 гг. В это время люди почти перестали самостоятельно строить жилье. Цены на новое жилье в СССР были не всегда доступны, но намного ниже, чем сегодня. Например, в 1971 году в Центральной части СССР стоимость одного квадратного метра квартиры составляла порядка 160 рублей. Естественно, что в районах с более суровыми погодными условиями стоимость квартиры была выше и доходила до 200 рублей за 1 квадратный метр. Цены на квартиры в Союзе, конечно, были различными, но не намного, поскольку для строительства использовались типовые проекты, в которых площади встроенных помещений, комнат были небольшим. Нормативы жилья были всего 6-8 квадратных метров жилой площади на человека. Стоимость квартиры в СССР, состоящей из одной комнаты и имеющей общую площадь 36 квадратных метров, была равна порядка 5800 рублей. Цена квартиры, состоящей из трех комнат, приближалась к 10000. В то время, когда средняя заработная плата составляла около 150 рублей, не каждый советский гражданин мог позволить себе приобрести квартиру по такой стоимости. Заплатить столько, сколько в СССР стоила квартира, единовременно, могли позволить себе единицы. Обычно, это были люди, получившие сразу большую сумму – лауреаты различных государственных премий. Для остальных, даже состоятельных граждан, стоимость квартиры можно было выплатить только в рассрочку, взяв кредит или ссуду на предприятии. Цена квартиры в СССР была настолько велика для простого инженера, учителя или врача, что считалась настоящей роскошью. Те, кто мог позволить себе оплатить стоимость квартиры, относились к элите страны или к тем, кто и тогда мог наживаться нечестным путем. В Союзе молодежь не могла заплатить такую цену за квартиру, поэтому в кооперативах, обычно, состояли люди зрелого возраста, уже добившиеся в жизни каких-то материальных благ.
Жилья в Советском Союзе строилось много, но на всех квартир не хватало. Отсюда и возникали очереди, в которых люди стояли десятилетиями. Очередь могла быть короткая или длинная. Квартиру можно было ждать три месяца, а можно и десять лет. Как распределялось жилье? Строительные комбинаты и тресты часть построенного жилфонда передавали в ведение местного исполкома для его дальнейшего распределения или самостоятельно распределяли по очереди.  Жилье в СССР было трёх видов: государственное, ведомственное и кооперативное. Частной собственности на жилье в СССР не было! Государственное жилье предоставлялось, как правило, исполкомом по разнарядке (ордеру). Ведомственное выдавалось на время работы или службы, так бы закрепляло человека на определенном месте. А кооперативное жилье отдаленно напоминало частную собственность, но не было ей – это была коллективная собственность граждан, вступивших в жилищный кооператив. В 1958 году советским гражданам специальным постановлением Совета Министров СССР было разрешено создавать жилищно-строительные кооперативы, в которых за определенную стоимость можно было приобрести квартиру. Цена квартиры зависела от общей сметной стоимости проекта жилого дома. То есть в СССР стоимость квартиры для отдельной семьи не должна была быть меньше чем сметная стоимость самой квартиры. А площадь и количество комнат в квартире, которую можно было приобрести, определялось составом семьи и существующими нормативами. В СССР, даже если у семьи были деньги, чтобы заплатить столько, сколько стоила квартира большей площади, купить ее было невозможно, если она превышала установленный норматив.

 

 

Что имеем:
В 90-е годы прошлого века общий объем строительства по понятным причинам падал. В единственной госмонополии – министерстве строительства – началась неразбериха, которая привела к окончательному краху планового строительства жилья. В 1960 году в Дмитровском районе был создан Дмитровский домостроительный комбинат, снабжавший своей продукцией не только наш, но и соседние районы, а также Москву. В 90-е ДДСК акционировали, и на его базе создали весьма успешную частную строительную компанию «Кристалл и К». Первым счастливчикам, купившим квартиры на улице Оборонной у этой компании, повезло – цена квадратного метра обошлась им в две с половиной тысячи рублей.  
С 2000 годов объем частного строительства стал неуклонно расти – он достиг половины от общего объема жилья. Этому росту не помешал даже дефолт 1998 года. Большую часть нового жилья россияне покупают в ипотеку. Каков же сегодня порядок цен? Возьмем для расчетов Москву – один из самых дорогих городов мира. Если принять цену столичного квадратного метра за 155 тысяч рублей, а ставку по ипотеке в 12% годовых, то ипотечный кредит на 20 лет с ежемесячной выплатой 100 тысяч рублей позволяет купить квартиру площадью 58,5 квадратных метров. Банк может выдать такой кредит, если ежемесячные выплаты составляют примерно 50% ежемесячного дохода семьи. То есть среднедушевой доход семьи из трех-четырех человек должен быть как минимум 50-70 тысяч рублей в месяц. Но в этих расчетах не учтены ни первый взнос, ни наличие других кредитов, ни страховки и комиссии, ни расходы на ремонт, ни риск временного снижения доходов, ни рост цен на жилье. На практике, чтобы решиться на такой вариант кредитного рабства и не отказывать себе во всем, семье москвичей нужен доход от 300 тысяч рублей в месяц, что уже передвигает их в другую категорию – 10-20% наиболее обеспеченных. Это уже никак не средний класс, а представители бизнеса. Согласно Росстату, среднедушевой доход выше 35 тысяч рублей в месяц имеется лишь у примерно 12% населения страны, а средняя цена квадратного метра в стране – около 60 тысяч рублей. То есть порядка 10% жителей остальной России, затянув пояса потуже и отдавая банкам по 40 тысяч рублей в месяц, могут позволить себе скромные 60 квадратных метров в кредит на 20 лет.
Очевидно, что новое жилье в современной России большинству населения недоступно. Однажды специалисты по недвижимости из российской гильдии риелторов составили рейтинг цен на жилье в России. Речь идет о рейтинге, составленном по данным бюро технической инвентаризации. Дело в том, что у каждой квартиры в нашей стране две цены – рыночная и так называемая инвентаризационная, которую определяет БТИ. Из нее рассчитывается налог на имущество. Сегодня средняя инвентаризационная стоимость жилья в Вологодской области – чуть выше 300 тысяч рублей, тогда как в Москве она составляет 250 тысяч. Самые дешевые квартиры в Кирове и Пскове (в среднем 35–40 тысяч рублей). Московская недвижимость заняла второе место по дороговизне в мире. Уступает она лишь средиземноморской, а точнее, той, которая находится в княжестве Монако – Монте-Карло. Лондонское жилье оказалось в этом рейтинге на третьем месте. В Москве в 2011 году квадратный метр в среднем предлагают купить по 180,9 тысяч рублей. Вслед за Москвой идет Санкт-Петербург. В городе на Неве вторичное жилье сегодня стоит 88,5 тысяч рублей за квадратный метр. На третьем месте – наше родное Подмосковье, в котором жилье за месяц стало дешевле на 0,4%, достигнув отметки 71,6 тысяч рублей. Четвертое место в рейтинге занял Екатеринбург, в котором квадратный метр стоит 61,4 тысяч рублей. На пятом – Хабаровск, где за один «квадрат» дают 59 тысяч рублей. В первой десятке также оказались Сочи, Калуга, Новосибирск, Ростов-на-Дону и Самара. Последние три места среди городов, в которых проводили исследование, заняли Ульяновск, Курск и Омск. Стоимость квадратного метра в них соответственно составляет 33,7; 32,1 и 25,9 тысяч рублей.

 


В Дмитровском районе уже на протяжении ряда лет успешно работают несколько строительных компаний. Самое дорогое жилье – у компании «Афина ЛТД». Квадратный метр у нее доходит до 160 тысяч рублей. В 2000-х активно строила компания «ПИК-Регион», но сегодня часть ее строительных площадок заморожено. Часть своего рынка имеют небольшие строительные компании. Например, в конце 2011 года компания «Стройальянс» сдала в эксплуатацию жилой дом на 96 квартир в городе Яхроме. Чем обусловлены такие высокие цены на дмитровском рынке жилья? Отчасти кабальными условиями инвестконтрактов, которые заключают строители с местными властями. Администрация того или иного района предлагает взамен предоставляемой под строительство земли построить целую инфраструктуру – офисы, детские сады, площадки – и передать их муниципалитету. Такая «нагрузка» по силам лишь крупным строительным холдингам. Но, судя по активно раскупаемым квартирам, строители в проигрыше не остаются.      
А что же власти? В своих предвыборных статьях кандидат на пост президента Путин нарисовал настоящий рай – он обещал к 2020 году обеспечить новым жильем 60% граждан, а к 2030-му полностью решить жилищную проблему. Он изложил довольно конкретную программу рыночных механизмов, за счет которых этого можно добиться. Путин предлагает снизить стоимость строительства за счет снижения цен на строительные материалы, «прекращения раздувания цен из-за коррупционной нагрузки на строительный бизнес». Предоставлять как можно больше земельных участков для индивидуального жилищного строительства. Снизить проценты по ипотеке до 3-4% годовых! Создать рынок арендного жилья. Да, предложения практичные. Но возникают другие вопросы – чем тогда занимался президент, а затем премьер-министр все эти годы? Ведь предыдущие обещания премьера ввести в строй около 100 миллионов квадратных метров жилья в год остались лишь обещаниями. Почему не внедрял премьер эти механизмы, а только разрушал их? Почему до сих пор не строятся государственные домостроительные комбинаты, не хотят поубавить свои аппетиты коммерческие банки? Как можно давать долгосрочные прогнозы рынка жилья, когда неизвестно, что с ним будет через год-два? Не получится ли та же история с громкими заявлениями построить коммунизм к 2000-му году и обеспечить каждую советскую семью отдельной квартирой к 1980 году? Обещаниям сегодня никто не верит, люди хотят жить реальной жизнью. Кандидат Путин, обещая к 2030 году полностью решить жилищную проблему, берет на себя ответственность за ее решение лишь на 6 ближайших лет (в случае его избрания на пост президента). Что можно сделать за эти годы. Многое. При условии реальных дел, снижения коррупции. А можно лишь создать видимость работы, свалив неудачи на просчеты экономистов, на неизбежные законы рынка и истории. В 2030 году Владимиру Путину будет 78 лет. Довольно преклонный возраст. Возраст, когда уже поздно думать: а все ли правильно сделал?  

 

Комментарии ()

Родственные темы: "Кремлевский губернатор"; "Б. Громов - итоги"